Les 10 étapes pour acheter un bien avec le dispositif BRS (Bail Réel Solidaire)
Vous souhaitez devenir propriétaire, mais les prix de l’immobilier rendent votre projet difficile à concrétiser ? Le Bail Réel Solidaire, ou BRS, permet à des ménages éligibles d’acheter leur résidence principale à un prix plus accessible que sur le marché classique. Son principe est simple : vous achetez le logement, tandis que le terrain reste détenu par un Organisme Foncier Solidaire, l’OFS Solenterra, ce qui permet de réduire le coût d’acquisition. Altéal vous guide dans ce projet en vous détaillant les 10 étapes essentielles pour un achat en BRS.
Étape 1 : Vérifier si vous pouvez acheter en BRS
Avant de vous engager dans un achat en BRS, la première étape consiste à vérifier si votre situation correspond aux conditions du dispositif.
Pour acheter en Bail Réel Solidaire, vous devez notamment :
- respecter les plafonds de ressources,
- acheter le logement pour en faire votre résidence principale,
- occuper le logement au moins 8 mois par an,
- acheter un logement situé dans une opération éligible au BRS,
- signer un Bail Réel Solidaire avec l’OFS,
- respecter les règles de revente prévues par le dispositif.
Le BRS ne peut pas être utilisé pour acheter une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif. Il est pensé pour permettre à des ménages de vivre dans le logement qu’ils achètent, dans un cadre accessible, encadré et durable.
Étape 2 : Vérifier les plafonds de ressources
Pour être éligible au BRS, les revenus du ménage doivent respecter les plafonds fixés par l’État. Ces plafonds sont calculés selon la composition familiale et la zone géographique du logement. Pour vous aider à vous situer, voici les plafonds de ressources applicables selon votre foyer et la zone du logement :
| Composition familiale | Zone A / A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
La zone dépend de la commune dans laquelle se situe le logement que vous souhaitez acheter. Pour la connaître, vous pouvez utiliser le simulateur officiel en renseignant simplement le nom ou le code postal de la commune concernée.
Étape 3 : Comprendre ce que vous achetez vraiment
En BRS, vous devenez propriétaire de votre résidence principale. Vous achetez le logement, mais vous ne payez pas le prix du terrain. Le terrain reste détenu par l’OFS, qui vous accorde un droit d’usage dans le cadre du Bail Réel Solidaire.
Concrètement :
- vous achetez le logement,
- le terrain reste détenu par l’OFS,
- vous signez un bail longue durée,
- vous versez une redevance foncière pour l’usage du terrain.
C’est cette dissociation entre le prix du terrain détenu par l’OFS et le prix du logement qui permet de faire baisser le coût de l’acquisition. Selon les opérations, cette baisse peut représenter 30 à 40 % par rapport au marché privé.
Le BRS permet ainsi d’acheter à un prix nettement inférieur à celui du marché privé dans des zones très recherchées, puisque vous ne payez pas le prix du terrain.
Étape 4 : Estimer le coût réel de votre projet
Pour bien préparer un achat en BRS, il ne faut pas regarder uniquement le prix du logement. Votre budget doit intégrer l’ensemble des coûts liés au projet.
À prévoir dans votre budget :
- le prix d’achat du logement,
- les mensualités de votre prêt immobilier,
- la redevance foncière versée à l’OFS,
- les charges liées au logement,
- les frais de notaire,
- la taxe foncière, éventuellement minorée selon les cas.
Le BRS peut aussi ouvrir droit à certains avantages, comme le Prêt à Taux Zéro, sous réserve d’éligibilité, ou des frais de notaire réduits dans le cadre d’un achat dans le neuf. Avec Altéal, vous pouvez bénéficier d’une étude de solvabilité et d’une simulation financière pour mieux évaluer la faisabilité de votre projet.
Étape 5 : Comprendre la redevance foncière
Comme vous n’achetez pas le terrain, vous versez une redevance foncière à l’Organisme Foncier Solidaire pour l’usage du terrain.
Cette redevance mensuelle est modérée. D’après le cadre présenté par l’OFS, elle est plafonnée à maximum 2 €/m² de surface habitable et peut être revalorisée chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Elle doit être intégrée dans votre budget global, avec vos mensualités de prêt, vos charges et les autres frais liés au logement. Elle fait partie du fonctionnement du BRS : le terrain reste détenu par l’OFS, ce qui permet de réduire le prix d’achat du logement.
Étape 6 : Identifier les aides et avantages possibles
Acheter en BRS dans le neuf permet de bénéficier de plusieurs avantages concrets.
Vous pouvez notamment profiter :
- d’un prix d’achat inférieur à celui du marché privé,
- d’un logement situé dans une commune attractive ou un quartier recherché,
- d’un logement neuf, performant et conforme aux normes énergétiques récentes,
- de frais de notaire réduits,
- du Prêt à Taux Zéro, sous conditions,
- d’une taxe foncière éventuellement minorée,
- d’un accompagnement administratif et financier personnalisé.
Le BRS permet donc de rendre l’achat immobilier plus accessible, tout en s’inscrivant dans un cadre durable et solidaire.
Étape 7 : Se faire accompagner dans le montage du projet
Acheter en BRS implique plusieurs démarches : vérifier son éligibilité, comprendre le fonctionnement du bail, intégrer la redevance foncière dans son budget, préparer son financement et connaître les règles de revente.
À chaque étape, nous vous aidons pour :
- vérifier votre éligibilité,
- étudier la faisabilité financière de votre projet,
- réaliser une simulation financière,
- constituer vos démarches administratives,
- comprendre le fonctionnement du Bail Réel Solidaire,
- anticiper les règles à respecter en cas de revente,
- préparer votre achat.
Étape 8 : Signer le Bail Réel Solidaire et devenir propriétaire
Pour acheter en BRS, vous signez un Bail Réel Solidaire longue durée. Ce bail est conclu pour une durée de 60 à 99 ans.
Il encadre l’usage du terrain appartenant à l’OFS et garantit la pérennité du dispositif. Il permet aussi de maintenir le logement accessible à prix maîtrisé pour les futurs acquéreurs.
Le bail est rechargeable à chaque revente. Cela signifie que lorsqu’un nouveau ménage éligible achète le logement, les droits réels sont rechargés automatiquement, afin que le logement reste accessible dans le temps.
Une fois l’acte d’achat et le Bail Réel Solidaire signés, vous devenez propriétaire de votre résidence principale.
Étape 9 : Vivre dans son logement en respectant les règles du BRS
Une fois propriétaire, le logement doit être occupé en résidence principale. Cela signifie qu’il doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf exceptions prévues par la réglementation.
Le BRS ne peut pas servir pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. Cette règle permet de préserver l’objectif du dispositif : permettre à des ménages éligibles d’accéder à la propriété pour vivre dans leur logement.
Pendant toute la durée d’occupation, vous continuez à respecter les conditions prévues par le Bail Réel Solidaire, notamment le paiement de la redevance foncière.
Étape 10 : Revendre un logement acheté en BRS
Une fois propriétaire, le logement doit être occupé en résidence principale. Cela signifie qu’il doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf exceptions prévues par la réglementation.
Le BRS ne peut pas servir pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. Cette règle permet de préserver l’objectif du dispositif : permettre à des ménages éligibles d’accéder à la propriété pour vivre dans leur logement.
Pendant toute la durée d’occupation, vous continuez à respecter les conditions prévues par le Bail Réel Solidaire, notamment le paiement de la redevance foncière.
FAQ
Nous répondons à vos questions
Vous ne pouvez donc pas acheter en BRS pour réaliser un investissement locatif ou acquérir une résidence secondaire. Si vous possédez déjà un bien, votre situation doit être vérifiée au regard des règles du programme, de votre projet d’occupation et des conditions d’éligibilité.
Oui, il est possible d’acheter en BRS seul avec un seul revenu. Ce qui compte, c’est que vos ressources respectent les plafonds du dispositif et que votre budget permette de financer l’achat, la redevance foncière, les charges et les frais liés au logement.
Oui, un couple peut acheter en BRS même si une seule personne travaille.
Les ressources du foyer sont prises en compte dans leur ensemble. Si elles respectent les plafonds et que le financement est possible, le projet peut être étudié.
Oui, un apport faible n’empêche pas forcément d’acheter en BRS. L’important est d’évaluer votre capacité de financement globale : prix du logement, prêt immobilier, redevance foncière, charges et frais annexes. Selon votre situation, certaines aides comme le PTZ peuvent aussi contribuer au montage du projet.
Un CDI n’est pas obligatoire pour acheter en BRS. Vous pouvez avoir un contrat court, être intérimaire ou indépendant. Ce qui sera regardé, ce sont vos ressources, leur stabilité, votre capacité à financer le projet et les justificatifs que vous pouvez fournir.
Oui, vous pouvez aménager et entretenir votre logement. Comme pour tout achat immobilier, certains travaux peuvent toutefois nécessiter des autorisations, notamment s’ils touchent à la structure, à la façade, aux parties communes ou aux règles de copropriété. En cas de revente, les travaux réalisés peuvent être pris en compte dans les conditions prévues par le BRS, dans la limite fixée par le dispositif.
Une transmission peut être possible, mais elle reste encadrée. Le logement reste soumis aux règles du Bail Réel Solidaire. Cela signifie que les conditions d’occupation, d’éligibilité et de maintien du logement dans le dispositif doivent être respectées. Il est donc indispensable de vérifier les conditions prévues avec l’OFS avant toute transmission.
